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健康住宅・無垢の木の本質に迫ります。木造住宅・自然素材などに関する斜め上の内容を目指すブログです。

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高度斜線の基礎知識

今回は高度斜線です。

北側斜線は用途地域毎に定められていますが、高度斜線は高度地区からきています。用途地域とは別に、高度地区というものが、定められている場合があり、その場合、北側斜線よりも厳しい条件が指定されます。

高度地区は行政庁によって、規制内容が異なる為、ここでは住宅において最も一般的な条件を例に挙げます。

北側斜線の場合、北側の隣地境界の高さ5mの位置から、12.5寸勾配となりますが、勾配が6寸勾配となる規制が多いです。これは結構大きな違いとなります。

前回お話ししたように、厳しい条件は自身も制限されますが、周りも制限されるため、住環境は良くなります。

高度地区は基本的に、住宅が密集しやすい都心部の低層地域に多く見られるかと思います。そのように制限を強くすることにより、より良い住環境の確保をしているのです。

北側斜線と高度斜線はとても似ているので、建築業界の人間でも混同している人は多いです。いずれにしても、土地を探す上では、重要な項目だと思います。
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北側斜線の基礎知識

今回は北側斜線です。

前回の道路斜線同様、その範囲内の納めなければなりません。

北側斜線は、敷地の用途地域が何かによって変わってきます。

第一種低層住居専用地域か第一種低層住居専用地域の場合、敷地の北側の隣地境界の高さ5mの位置から、12.5寸勾配となります。

道路斜線の場合は、道路境界線に垂直に距離をとりますが、北側斜線の場合は、真北方向に合わせて距離をとるのが大きな違いです。北が振れていれば、距離は長くなります。

長くなるとだけ考えると一見有利と思われるのですが、その代わり、他の真北に関わる隣地境界線にも影響が及ぶことになるので注意が必要です。

第一種中高層住居専用地域か第一種中高層住居専用地域の場合は、先述の5mが10mとなります。

道路斜線でも述べましたが、5mからの12.5寸勾配は、2階建ての場合、屋根(天井)を下げる必要があるなど、それなりの影響があります。

これが、10mからであれば、3階建てでもさほど影響が無くなりますので大きな違いとなります。

上記以外の用途地域では、北側斜線の規定はありません(関連する高度斜線は次回取り上げます)。

こうして述べてくると、自分の敷地のみを考えたときに、制限が無い、もしくは緩い方が、高く建てられて良い気もします。また建築に馴染みの無い人は、低層という響きで高い建物が建てられない良くない土地と思ってしまいがちです。しかし、周りも同じ条件で建てることを考慮しなければなりません。

自分の敷地の南側の敷地に高さ制限の無い建物が建ってしまうと、当然日当たりが悪くなります。ですから日当たりなどを考慮するなら、むしろ制限のある地域の方が、良い住環境ともいえる訳です。

そう言ったところも含めて、用途地域は決まっています。住環境が良いのは低層で、規制が緩い地域は商業地や、幹線道路の傍などになります。

これらを総合して、土地選びは検討しなければなりません。

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道路斜線の基礎知識

今回は道路斜線についてです。

前回までにお話ししたように、新築する場合には接道していなければなりません。そしてその道路によっても制限が発生します。

敷地がどの用途地域かにもよりますが、住宅を検討する場合は、多くは12.5寸勾配となります。

12.5寸勾配というのは、道路の反対側から水平に10寸、垂直に12.5寸の角度で斜線ができるということです。計画する建築物が、その斜線内に納まっていないとなりません。

例えば、4mの道路の場合、4×1.25=5mとなり、道路の反対側(4m)の道路面から、道路との境界線上5mの位置まで斜線を引き、その延長内に建物を納めるということになります。

これには、緩和規定がいくつかありますので、もう少し余裕を持つことが出来ます。ここでは、土地探しをする上での有用な知識のお話なので、緩和規定の詳細は割愛します。

先述の4m道路では、2階に結構な影響を及ぼします。具体的には2階の屋根(天井)を下げたりするということです。これが6mの道路でしたら、2階建て位ならあまり影響なく建てることが出来ます。

このくらいの内容だけ把握しておけば土地選びには役にたちます。

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43条ただし書きの苦悩

43条ただし書きの許可を受けるには、基本的にその道に接している関係者(土地所有者、建物所有者)全員の承諾が必要となります。

道に接している土地それぞれの土地所有者と建物所有者全てというのは結構大変です。所有者はそれぞれ複数の場合があります。そうなると人数は膨れ上がります。ただし、土地と建物の所有者は同一であることも多いですから、そうであれば少しホッとします。

面倒なのは、所有者がなかなか見つからない場合です。基本的に所有者は登記で確認しますが、所有者が遠方に住んでいたり、所在が変わっているが登記には反映されておらず連絡が取れなかったりします。

承諾には書面および実印の押印が必要となるので、上記のような状況だと、これを貰うのが大変なのです。

基本的には、関係者の方々は同様に許可が無いと建築出来ないので、承諾してくれないことは少ないと思われますが、場合によって著しく不利になる人が居る場合は、許可を貰うのが難しいことも考えられるので楽観視は出来ません。

また、この許可を受けることによって、建築は出来るようになりますが、通常の道路の場合よりも厳しい条件が課せられます。課せられるというか、道路であれば使える緩和の規定が使えないというこです。

また43条ただし書きは、誰かが建築をしようとする度に、その当事者が申請をする必要があります。これも大変煩わしい決まりとなっています。また、その審査期間も数か月を要する為、計画性が必要となります。

このように、色々と不利な条件となりますので、土地を探す上では避ける方が無難です。

もしそのような土地を所有されている方は、接道が無いよりは余程良いので、割り切りましょう。


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43条ただし書きとは

前回まで建物を建てるには、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと申し上げました。

しかし、例外として建築基準法上の道路に接していなくても建築出来る場合があります。それは「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」というものです。俗に「43条ただし書き」と言いますので、ここでもそう呼ぶことにします。

この規定の中で、ここでは建築基準法上の道路に似たものを取り上げます。

簡単に言うと、建築基準法上の道路ではないが、それに準ずるものがある場合に建築が許可されます。準ずるというのは、幅が(将来的に)4mであるなどです。

建築基準法上の「道路」でなければ、何なのかというと「道」という扱いとなります。言葉自体の意味はたいしてありません。

しかし4mはなく、2項道路のようにセットバックをする必要があることが多いでしょう。そう言った意味では、2項道路と似ています。しかし、43条ただし書きの道は大変面倒なものとなっているのです。

詳細は次回と致します。

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